Жилищный кредит | Ипотека

Как продать ипотечную квартиру

Покупка жилой недвижимости при помощи ипотечного кредита – отличная возможность решить жилищный вопрос, не имея необходимой суммы на руках. Но есть один существенный минус – большой размер кредита, на погашение которого требуется несколько лет. И до полного его погашения квартира, по сути, не является абсолютной собственностью, а числится в залоге у банка. Всего лишь пару лет назад о том, как продать ипотечную квартиру, можно было даже не думать.

Однако жизнь диктует свои правила, и заемщикам, и банкам приходится приспосабливаться. Как быть, если в силу различных ситуаций, возникла необходимость избавиться от такой собственности. Насколько вообще реальна продажа ипотечной недвижимости?

Новое веяние на рынке недвижимости: продажа ипотечной квартиры

Понимание ситуации поможет предусмотреть риски и принять верное решение. Поэтому стоит разобраться, что служит подоплекой появления на рынке недвижимости подобных предложений.

Причина № 1. Неплатежеспособность заемщика. Непрекращающиеся экономические кризисы, их затяжной характер, рост расходов и неблагоприятная обстановка на рынке труда стали причиной ухудшения финансового положения огромной части населения страны. И вот те, кто совсем недавно был на коне, ищут способы избавиться от ипотечной недвижимости и закрыть долговые обязательства до момента, когда кредитор будет вынужден применить санкции.

Причина № 2. Улучшение жилищных условий. Конечно, есть люди, которые на фоне тяжелой экономической ситуации смогли не только удержать свои позиции, но и выиграть. Кто-то успешно занимается бизнесом, кто-то вырос по карьерной лестнице. Итог – появились средства. И например, молодая семья претендует на расширение жилой площади под ипотеку. В этом случае, при подтверждении нужного уровня дохода, банки с удовольствием идут навстречу

Причина № 3. Заработок на изменении цен. Самая распространенная причина – покупка в кредит жилой недвижимости, находящейся на начальном этапе строительства. Первичная цена очень низкая, но к завершению она растет верх и на момент сдачи в эксплуатацию может увеличиться в 1,5-2 раза. То есть тут заемщик сможет не только досрочно погасить кредит, но и неплохо заработать.

продать ипотечную квартиру

Как продать ипотечную квартиру: возможные трудности

Понятно, что недостаточно прийти в банк и заявить о желании продать ипотечную недвижимость. Если помониторить тематические форумы, то можно найти много описаний о том, с какими проблемами сталкивались банки и заемщики в таких ситуациях.

По закону не запрещено осуществлять покупку и продажу недвижимости, находящейся под ипотекой, до полного погашения кредитного долга. Банк не имеет права вам в этом отказать. К тому же организации, предоставившей ипотечный кредит, даже выгодно чтобы долг был погашен. Поэтому банки часто охотно принимают предложения передать право собственности другому лицу.

Но перед этим, финансовое учреждение должно проверить нового покупателя на благонадежность и платежеспособность. Согласие на передачу долга должно быть подтверждено документально, во избежание проблем в процессе передачи прав собственности на недвижимость. Самый часто задаваемый вопрос со стороны заемщиков: когда можно подать заявку на следующий ипотечный кредит.

Дела семейные: как поделить и продать ипотечную квартиру при разводе

Деление совместно нажитого имущества неотъемлемая часть процедуры развода. И первыми на очереди стоят квартира и долги по кредитам. Все это сопровождается затяжными судебными процессами и скандалами, но можно решить вопрос и более спокойно.

При дележе ипотечной квартиры сначала нужно получить в банке разрешение на сделку. Далее бывшие супруги могут выбрать один из вариантов дальнейших действий.

Вариант №1. Супруги-созаемщики. Если в ипотечном договоре в качестве созаемщиков указаны оба супруга, то можно изменить условия договора, где солидарная ответственность переводится в ранг частичной, то есть с указанием на кого какая долга возлагается. В этом случае хватит заключения дополнительного соглашения к действующему договору ипотеки.

Вариант №2. Ипотека на одном из супругов до брака. Такое имущество, понятное дело, не относится к категории совместно нажитого. И предметом спора становится то, сколько потратили супруги до развода на выплату кредита, поскольку эти средства уже относятся к семенному бюджету, то есть совместно нажитому имуществу. В таких ситуациях банки часто требуют погасить кредит досрочно, так как гарантий погашения заемщиком долга уже нет.

Как продать ипотечную квартиру

Полное согласование – главное условие

Не зависимо от причины, по которым вы решили продать ипотечную недвижимость, запомните – все ваши действия в этом отношении должны согласовываться с финансовой организацией, предоставившей ипотечный кредит. Это главная особенность подобных сделок.

А если увеличивается число лиц, участвующих в сделке купли-продажи, то, как следствие, и на всю процедуру понадобится больше времени. Процесс порой затягивается на несколько месяцев, что сопровождается эмоциональным напряжением в общении с покупателем, юристами, работниками кредитной организации и т. д.

Цена вопроса

В процессе определения конечной стоимости принимают участие обе стороны – и заемщик, и банк. Первый отталкивается от желаемой прибыли с учетом понесенных ранее расходов. Второй следит за тем, чтобы цена была адекватна рыночным меркам и соотносилась с тем остатком долга, который есть у заемщика на счете.

Не стоит искусственно завышать цену, ведь на необоснованно дорогое жилье вряд ли кто-то обратит внимание. Процесс продажи может существенно затянуться.

Обратный процесс тоже не принесет положительного результата: занижая стоимость в расчете на быструю продажу, можно лишить себя возможности полностью погасить взятую ранее ссуду. А это грозит судебными разбирательствами из-за нарушений условий договора, усложняя процесс для обеих сторон.

Как подстраховаться и минимизировать риски, исключив саму возможность мошенничества? Обратитесь за помощью к профессиональным риелторам и опытным юристам. Грамотный подход специалиста поможет оптимально быстро найти покупателя. Не стоит игнорировать и советы сотрудников банка, ведь именно они, в конечном итоге, заинтересованы в успехе предприятия.

Что нужно сделать в первую очередь?

Как только вы решились на продажу ипотечной квартиры, обратиться в ту кредитно-финансовую организацию, где оформлялась ссуда на покупку недвижимости. Там вас должны подробно проконсультировать по всем вопросам заключенного ранее договора ипотеки.

Здесь же вам должны выдать документ о моратории, подтверждающий отсутствие запрета на проведение до полного погашения кредита каких-либо операций с недвижимостью. В случае если мораторий прописан в договоре, то есть смысл отказаться от сделки или же настроиться на сложный и длительный вариант решения вопроса.

Заранее сформулируйте ответ на вопрос: почему вы решили продать это жилье и купить другое. Его обязательно зададут в банке, ведь планируя операцию с залоговым имуществом, вы повышаете риск для банка – долг перейдет к новому владельцу вместе с квартирой, а значит проверять на платежеспособность придется еще одного участника сделки.

Все эти моменты должны быть описаны в соглашении и нотариально заверены на случай возникновения спорных ситуации и разрешения их в суде. Это является главным основанием по процессу передачи кредитных обязательств от продавца покупателю.

можно ли продать ипотечную квартиру

Насколько реально продать квартиру под ипотекой самостоятельно

Способов как продать ипотечную квартиру гораздо больше, чем кажется. Если хотите ярких впечатлений, то можете заняться продажей своей ипотечной недвижимости самостоятельно. Подобный опыт будет как познавательным, так и полезным. Главное оцените свои силы и возможности: есть ли у вас время и деньги на оформление документов и хождение по инстанциям. Алгоритм продажи квартиры в залоге состоит их нескольких этапов:

Этап № 1. Соглашение между банком и заемщиком. Данный документ заверяется нотариально, сразу после того как банк подтвердил свое согласие на проведение сделки по продаже.

Этап № 2. Оплата долга. Этот вопрос берет на себя покупатель. В оговоренные сроки он должен внести на ипотечный счет оставшуюся сумму долга. Как только деньги поступают в финансово-кредитную организацию, предоставившую кредит, он считается погашенным.

Этап № 3. Документальное подтверждение. После погашения остатка по долгу банк должен выдать вам на руки закладную и справку об отсутствии каких-либо обязательств по кредиту, который вдавался на покупку вожделенных квадратных метров.

Этап № 4. Переоформление прав собственности. В заверенном нотариусом соглашении указываются сроки, за которые вы должны зарегистрировать договор сделки купли-продажи и снять с учета передать права на недвижимость. Все это оформляется в регистрационной государственной палате.

Этап № 5. Окончательный расчет. Если между остатком по кредиту и реальной стоимостью квартиры есть существенная разница, то покупатель закрывает ее. Деньги вносятся сейфовую депозитарную банковскую ячейку. Кстати банк можете выбрать вы или покупатель, это не обязательно должна быть та финансово-кредитная организация, где оформлялась квартира в ипотеку.

Заняться продажей ипотечной недвижимости можно в случаях, когда заемщик, взявший в ипотеку квартиру, воспользовался материнским капиталом или был объявлен банкротом. Последние случаи встречаются все чаще, после принятия закона № 476-ФЗ 29.12.2014. Данный нормативный документ подробно оговаривает нюансы признания банкротства физлиц.

можно ли продать квартиру в кредите

Если квартиру продает банк: плюсы и минусы

Этот вариант продажи самый безопасный. Алгоритм действий тот же, что и в предыдущем случае, но регулируются регламентом банка. Это самый бес проблемный вариант продажи. Но имеется ряд нюансов:

  • обязательное подтверждение отсутствия запрета на проведение сделки по продаже;
  • часто для сбора документов привлекают риэлтора;
  • стоимость квартиры в залоге и сумма оставшегося долга фиксируется на определенную дату;
  • с покупателем ипотечной квартиры подписывается предварительное соглашение на проведение сделки;
  • расчетная сумма закладывается в депозит-ячейку, при этом доступ к ней имеют как сам банк, так и продавец с покупателем;
  • права собственности на недвижимость переоформляются в регистрационных органах.

Какие документы нужны

Независимо от того, каким способом вы решите вопрос, вам обязательно понадобятся

  • паспорта (плюс копии) продавца и покупателя;
  • договор на оформление ипотечного кредита;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • заявление в банк о желании продать жилую недвижимость;
  • закладная на недвижимое имущество;
  • документ, подтверждающий полное погашение финансовых обязательств перед кредитно-финансовой организацией (банком).

Делаем выводы

Подытоживая выше изложенное:

  • Продажа ипотечной квартиры – процесс затяжной и сложный.
  • Решение вопроса может взять на себя как сам заемщик, так и риелтор или представитель банка.
  • Алгоритм действий включает получение от кредитно-финансовой организации разрешения на проведение сделки, оформление документов, передачу денег и передача права собственности на недвижимость.
  • Самый безопасный вариант подразумевает участие банка, что гарантирует проведение сделки в короткие сроки под наблюдением юристов по реальной стоимости.
  • Это неплохой вариант заработка, несмотря на кажущуюся сложность процесса.