Жилищный кредит | Ипотека

Досрочное погашение ипотеки – всё, что нужно знать заёмщику

Как всем известно, ипотечный кредит – это такой кредитный продукт, который предназначается для покупки жилья. Учитывая, что цены на рынке недвижимости неумолимо растут, а доходы населения за ростом цен просто не поспевают, увеличиваются и размеры ипотечных кредитов. Всё это влечёт к тому, что те, кто решается на покупку жилья c привлечением банковского капитала, связывают себя с банком на весьма продолжительный период. Главным образом именно это и настораживает большинство возможных клиентов.
Однако не всё так плохо, поскольку существует такое понятие как «досрочное погашение ипотеки».

Правомочия заёмщика

Добропорядочные граждане не любят растягивать возврат долгов надолго. Особенно, если речь идёт о нескольких десятках лет. И связано это не только с какими-либо психологическими подтекстами. Основную роль в данном случае играет шаткое состояние современной экономики. В современном мире тяжело предугадать, что произойдёт в ближайшем будущем. Именно поэтому собственник жилья, приобретённого с привлечением ипотеки, при возникновении любой даже малейшей возможности стремится сбросить с себя финансовое бремя, наложенное на него условиями ипотечного соглашения. К слову, на это он имеет полное право.
Заёмщику следует знать, что право на погашение ипотеки досрочно ему предоставлено ГК РФ. Есть только одно условие – он должен оповестить банк о желании произвести досрочное погашение. Срок извещения — минимум за 30 дней.
Но следует отметить, что далеко не все банки заостряют на данном моменте внимание. Во многих финансовых организациях за несоблюдение этого правила ничего не будет. Будет приемлемо, если досрочный платёж будет произведён хотя бы за один день до внесения очередного платежа.
В таком случае будет произведён автоматический перерасчёт и клиенту будет предоставлен обновлённый график платежей.

Досрочное погашение ипотеки

Законодательная база

Суть досрочного погашения – это быстрее возвратить кредит, чтобы сэкономить деньги, поскольку, если просто следовать графику платежей, в конечном итоге можно переплатить в два-три раза. Именно поэтому заёмщику законом, а именно ст.809 и ст.810 ГК РФ, предоставлено право не только частично досрочно гасить кредит, но и производить его погашение до срока полностью.
Стоит отметить, что банкам это не выгодно со всех сторон, поскольку теряется огромная доля прибыли. Но желание банка не учитывается, поскольку банк не может запретить клиенту осуществлять досрочную выплату займа. Кроме того, наложение каких-либо комиссий, взносов и штрафов за досрочное погашение также запрещено.

 

Кто имеет право осуществлять досрочное погашение кредита?

Погашение кредита – это обязанность самого заёмщика, т.е. производить оплату должен он самостоятельно. Также заёмщик может уполномочить на это третьих лиц. Однако, если при внесении текущего платежа вопросов не возникает, то вот с досрочным погашением всё не так гладко.
Всё дело в законе «О банковской тайне», который запрещает разглашение конфиденциальной информации, к категории которой относится и информация о кредите и графике платежей, посторонним. Поэтому, если третье лицо изъявит желание зачислить сумму для погашения чужого кредита, минуя график платежей, то без личного участия заёмщика либо наличия заверенной в нотариате доверенности не обойтись.

Виды платежей

Осуществлять досрочное погашение можно посредством:
1) Наличного расчёта – деньги передаются непосредственно сотруднику банка. Важно понимать, что средства, внесённые данным способом, поступят на счёт в банк не сразу, возможна задержка. И если таковая будет, в зависимости от её продолжительности и условий договора, может быть начислен штраф. Поэтому платёж лучше будет осуществлять заранее.
2) Безналичного расчета – деньги перечисляются на счёт банка посредством перевода с пластиковой карточки заёмщика. Такой перевод можно осуществить в любое время, даже ночью. При этом если у заёмщика имеется пластиковая карточка банка, в котором оформлена ипотека, перевод будет осуществлён без взимания каких-либо комиссий.
3) Оплаты через банкомат или платёжный терминал – как уже понятно, деньги кладутся через банкоматы или платёжные терминалы. Пожалуй, самый ненадёжный способ внесения средств, поскольку деньги могут идти достаточно долго либо могут и вовсе потеряться по пути. В результате образуется просрочка, которую придётся гасить заёмщику.

Виды платежей

Уловки банков, ограничивающие досрочное погашение

Как уже говорилось, суть досрочного погашения – сэкономить. Банк при этом часть прибыли недополучает, но запретить досрочное погашение не могут, поскольку это нарушит закон, что чревато для банка потерей лицензии. Поэтому, чтобы не нарушить закон и не потерять хотя бы часть возможной прибыли, банки стараются навязать клиенту через ипотечный договор свои условия.
Чаще всего встречаются следующие условия:
1) Временное ограничение – это условие, которое не позволяет заёмщику совершить досрочное погашение в течение определённого периода, пока не будет осуществлено внесение определённого количества ежемесячных платежей. Как правило, это от трёх до пяти месяцев.
2) Ограничение на сумму платежа – условие устанавливает ограничение на сумму платежа, вносимого досрочно. Это может быть любая сумма, но чаще всего устанавливается ограничение от 10 до 20 тысяч рублей.
Возникает обоснованный вопрос – можно ли так поступать подобным образом и не нарушение ли это? Чёткого ответа нет, поскольку с одной стороны – банк право на досрочное погашение ограничил, с другой – ипотечный договор на то и договор, что стороны могут сами определить его содержание. И если заёмщику не нравятся условия банка, никто не заставляет его подписывать договор. Именно поэтому так важно, чтобы сотрудники банка объяснили клиенту правила, которые действуют в конкретном банке.

 

Что выгоднее при досрочном погашении: аннуитетный или дифференцированный платеж?

Как известно, существует два типа платежей: аннуитетный платеж и дифференцированный. Досрочное погашение можно осуществлять в любом случае, однако в зависимости от типа платежей существенно разнится результат и польза досрочного погашения.
Рассмотрим подробнее:
1) Аннуитетный платеж – специфика данного типа платежа в том, что проценты начисляются сразу на весь период кредитования. Это означает, что даже если клиент будет производить досрочное погашение, то в итоге он ничего не сэкономит. Единственный вариант сэкономить – это вернуть переплату, обратившись с соответствующим заявлением в банк. Если в выплате переплаты банк откажет, то придётся судиться. Однако возврат переплаты возможен, только если она действительно была.
2) Дифференцированный платеж – данный тип платежей по праву считается более выгодным для заёмщика, поскольку проценты начисляются только на непогашенную часть кредита. Другими словами, чем быстрее заёмщик погасит кредит, тем меньше он переплатит. А раз так, то досрочное погашение в данном случае очень актуально.

График платежей

Как уже говорилось, при погашении ипотеки до срока производится перерасчёт кредита и изменение графика платежей. Обновлённый график предоставляется заёмщику и оформляется как дополнение к кредитному договору, которое подписывают обе стороны. И здесь очень важно убедиться в том, что всё подписано и принято на исполнение. Нельзя пускать дело на самотёк.
Также стоит отметить, что дополнение к ипотечному договору также должно пройти регистрацию в регистрационной палате.

Как рассчитать сумму долга

До того, как досрочно погашать задолженность, нужно рассчитать её сумму и сумму, которую необходимо платить. Без графика платежей не обойтись.
Если планируется полное погашение, то сумму подсчитать достаточно просто. Нужно только сложить текущий ежемесячный платёж и остаток долга на данный месяц. Эти показатели указаны в текущем графике платежей.
Подобный способ расчёт подходит как для аннуитетного, так и для дифференцированного платежа.
Если же планируется частичное погашение, то расчет будет производиться иначе.
При аннуитетном платеже остаток долга после проведения частично погашения будет равен сумма долга на текущий месяц минус сумма текущего платежа и минус сумма досрочного погашения. Следующий текущий платёж также рассчитать труда не составит. Будет нужно только полученный результат поделить на количество месяцев в периоде, на который был предоставлен кредит.
При дифференциальном платеже подсчёт производится по той же схеме.

Пересчет процентов при досрочном погашении

Как уже указывалось выше, если по кредиту имеется переплата, то её заёмщик может её вернуть. Данное право возникает, если срок действия ипотечного соглашения и реальный срок пользования деньгами не совпадает. В этом случае, согласно п.4 ст.809. ГК РФ, заёмщик может обратиться в банк с требованием вернуть переплаченные средства. Банк обязан данное заявление принять. Помимо возврата процентов заёмщик может вернуть и уплаченные средства на страховку.

Пересчет процентов при досрочном погашении

Результат досрочного погашения

Главная цель досрочного погашения – экономия. В данном случае цель – есть результат. Однако возникает вопрос – что происходит с самим кредитом после досрочного погашения.
В случае полного погашения результат очевиден – закрытие кредита.
Если же идёт частичное досрочное погашение, то возможны два исхода:
1) может быть уменьшена сумма последующего ежемесячного платежа;
2) может быть уменьшен срок кредитования.
Важно знать, что решение о том, что уменьшается, должен принимать заёмщик. Однако на практике банки клиенту выбор не предоставляют. Всё дело в свободе договора, т.е. банки просто указывают в тексте кредитного договора, что поменяется после досрочного погашения – сумма последующих взносов или срок. Чаще всего срок остаётся неизменным.
С данным положением дел остаётся смириться, поскольку не существует закона, который бы обязывал банк предоставлять выбор. Потенциальному клиенту можно только советовать, чтобы он обращал внимание на данный нюанс.

Требуемые документы

Для досрочного выплаты кредита понадобится явиться в офис банка и предъявить ряд документов. Так, понадобятся:
1) заявление;
2) паспорт;
3) кредитный договор;
4) графики платежей;
5) номер банковского счета (карты), с которого будет произведено погашение.
При отсутствии указанных документов осуществить процедуру не представляется возможным.

Подача заявления

Написание заявления проблем, как правило, не вызывает. Хоть бланк заявления в разных банках может отличаться, обязательные пункты одни и те же:
1)Паспортные данные;
2) Сведения о договоре;
3) Сумма платежа и дата его совершения;
4) Реквизиты счета, с которого будут перечислены деньги.

Плюсы и минусы

В досрочном погашении есть не только плюсы, но и свои отрицательные стороны.
К положительным моментам относят:
1) экономию денежных средств;
2) получение залогового имущества в неограниченную собственность;
3) отсутствие от долговых обязательств.
Что касается минусов, то они бывают следующие:
1) нужда досрочно погасить кредит влечёт лишения радостей жизни;
2) иногда разумнее деньги использовать на более важные нужды;
3) досрочное погашение может испортить кредитную историю, поскольку банки рассматривают клиентов, прибегнувших к досрочному погашению, невыгодными. Такой клиент вполне может быть занесён в «серый список», что не позволит ему получить в этом банке новый кредит.

Каждый решает для себя сам, что такое досрочное погашение – острая нужда или необдуманный шаг. Основой для решения должны стать предпосылки и финансовые возможности. Так или иначе, решение нужно принимать взвешенно, чтобы избежать лишних проблем.